新江湾城位于上海市区的东北角，这里以前是一个军用机场，1994年机场停用，1997年转为民用地。长年的军事禁区使那里成了一块人迹罕至的地方，逐渐形成了森林、湿地等原生态环境，成为一块上海这座国际化大都市中的生态孤岛，野生动物的天堂。

2001年初，市政府打算开发新江湾城这块土地，遭到了部分学者、居民和环保人士的坚决反对。该年年底，民间生态专家组和官方专家组同时对江湾生态区进行调研，得出了完全相反的结论：民间专家组的结论是要保护这块上海市区唯一的天然湿地，不能开发；官方专家组的结论是可以开发利用。

2002年上海“两会”期间，几位生态专家又联合发出了《保护江湾自然生态区的倡议书》，但政府对此置若罔闻。2002年底，初步编制的“新江湾城”规划出台，各方反应强烈，一批学者和环保者要求政府更改规划。

2003年2月，上海数个民间环保组织又共同向社会呼吁保护这上海惟一的一片天然绿地，以及在其中自由繁衍的动植物。最后政府做出的决定是“保护性开发”。

说到新江湾城的房地产开发，就不得不提到一个人——2008年8月以受贿罪和巨额财产来源不明罪被判处死缓的原上海房地局副局长殷国元。殷国元在1995年到2005年期间任上海市房地局副局长。在这10年中，他基本上都在负责上海的土地审批工作，在开发商中有着“上海土地爷”的绰号。

靠着手中掌握的权力，殷国元从开发商那里受贿3671万元，还多次低价购房，当然，天下没有免费的午餐，这么做的条件是殷国元要为开发商拿地提供便利。对于上海楼市，殷国元是坚定的看多派，他尤其看好新江湾城这块土地。2005年，即将退休的殷国元接受媒体采访时说，新江湾城依托周边大学的文化以及五角场的商业氛围，地价和房价都有很大的上涨空间，开发商可以大胆拿地，将这一地区的土地作为储备。

2005年1月，上海珠江投资有限公司花费15.88亿元拍得新江湾城C1地块，当时的楼面价不过5617元/平方米。

2006年，央企华润置地花费15.41亿元拍得新江湾城C2地块，楼面价6676元／平方米。

2007年，绿城集团花费12.6亿拍得新江湾城D1地块，楼面价12509元/平方米。

2009年12月，央企中建地产花费37.2亿拍得新江湾城C6地块，楼面价32484元/平方米，加冕国内单价地王。

短短五年时间里，新江湾城的地价涨了5.78倍，一跃成为中国地价最贵的地块。超发货币无疑是地价飙升的推手之一，在这段时间里，中国的广义货币发行量从2005年的14.1万亿元增加到2009年的61万亿元，涨幅4.32倍。

能让新江湾城的地价如此昂贵的无非是两个概念：江景和湿地生态。开发商也正是借着这两个概念来炒作。

先说这个江景，这个纯粹是哄外地人的。上海人都知道，那里靠近吴淞码头，又不是什么外滩，哪里有什么江景可看？

至于湿地生态，这确实是一个极好的卖点，毕竟这里是上海市区内唯一的一块天然湿地，许多购房者都是冲着这个来的。当初新江湾城的开发商在卖房子时这么宣传道：“别的地方是在小区里建绿化，而我们这里是在绿化里建小区。”

不过好景不长，随着近几年房地产大跃进的过度开发和对生态环境的保护不力，新江湾城的生态湿地已经是伤痕累累、奄奄一息了。今年3月，我到新江湾城湿地公园游玩，顺便考察当地的房地产，发现了几个有趣的现象。

首先江湾湿地的面积早已被周边诸多拔地而起的楼盘和工地蚕食得十分可怜，放眼望去那里尽是密密麻麻的楼房和正在建造的楼房，已经没有什么原生态湿地的味道了。工地的面积要远远大于湿地，江湾湿地不如干脆改叫“江湾工地”。第二，当地楼盘的入住率都相当低，大多数房子都没有装修，阳台上空无一物，只有正对公园第一排的楼房的阳台上有晾晒衣物。第三，大街上根本看不到几个行人，有时一条街上就我一个人，也没有便利店或超市，宠物店倒不少。第四，马路上跑的都是些名车，奔驰宝马屡见不鲜，大白天行走在新江湾城宽敞却没有几个人的街道上，有一种置身鬼城之中的感觉，实在感受不到这里有什么理由能成为中国地价最贵的地块。

从新江湾城，我们可以管中窥豹，发现中国房地产泡沫化形成的几个原因。首先是官商勾结以及急功近利的心态，地方政府在做城市规划时缺乏长远的考量，也不注重保护生态环境，只是急着把地皮在自己的任期内卖出去，尽快拿到钱。而在这个过程中负责土地审批的官员往往成了开发商行贿的主要对象，就像上面提到的“上海土地爷”殷国元一样。

第二是超发货币推动了地价房价的上涨，货币可以随便发，但土地只有这点，地价必然会随着印钞机的开动而上涨。从2005年到2009年的5年时间里，中国的广义货币发行量涨了4.32倍，新江湾城的地价也涨了5.78倍。

第三个原因是开发商热衷概念炒作，例如新江湾城的湿地和江景概念，即使这些概念并没有什么实质意义，买房者也依然趋之若鹜。

第四个原因是房子成为富人的投资品，需要房子住的人买不起房子，买房子的人也不是为了住，而是为了投资升值——就像鄙人在新江湾城所见到的那样，整块区域高楼林立，但楼盘的入住率却极低，房子比人还多。

新江湾城虽小，可以喻大也。